L’évaluation d’un bien immobilier peut intervenir pour plusieurs raisons : dans le cadre d’une vente, d’une cession ou pour avoir un ordre d’idée de la valeur de sa maison.
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation qui s’appliquent en fonction de la nature d’un bien. Ces méthodes peuvent se compléter pour obtenir des résultats plus précis.
Dans cet article, nous allons traiter d’une des méthodes d’évaluations qu’utilisent les experts immobilier pour déterminer la valeur vénale d’une maison individuelle : la méthode par comparaison.
Qu’est-ce que la valeur vénale ? C’est une valeur déterminée par des méthodes d’évaluation pour identifier un prix correspondant à la valeur de marché, c’est-à-dire au croisement de l’offre et de la demande.
L’intitulé de cette méthode semble de prime abord très simple : on a bien souvent le réflexe de comparer sa maison à d’autres maisons sur Leboncoin ou sur DVF* en prenant pour référence un secteur et un nombre de chambres ou une surface habitable.
Cette approche est correcte mais elle est insuffisante.
Pour estimer sa maison il y a trois facteurs clés :
- La situation : la situation correspond à l’environnement immédiat du bien. Elle ne doit pas être confondue avec la localisation. Selon les cas cette situation peut pénaliser ou valoriser votre bien. Il est important d’identifier les équipements et infrastructures publics environnant et d’évaluer quels impacts ils ont sur votre bien. Deux maisons individuelles similaires, qui sont localisées dans le même quartier, peuvent avoir des valorisations différentes parce que l’une d’elle subit des nuisances sonores (le bruit d’un gymnase par exemple) tandis que l’autre en est préservée.
- Le terrain : le terrain doit être pris dans toutes ses composantes, c’est-à-dire sa localisation, sa capacité constructible et sa surface. Une maison n’est pas forcement mieux valorisée avec un grand terrain. La surface de la parcelle doit être en cohérence avec le type de maison et le type de quartier. La façade, la configuration, l’accès et les aménagements sont également importants, une jolie clôture, une belle façade avec des accès simples et des places de stationnement sont des éléments qui jouent sur la valeur finale de votre bien.
- La construction : la construction en elle même est prise en compte, c’est-à-dire son implantation sur la parcelle, son architecture, la distribution des pièces, le nombre de niveaux et les annexes éventuelles. En effet, il faut prendre en compte tous les paramètres de votre maison afin d’effectuer au mieux vos sélections de biens comparables pour votre étude estimative.
Que faire si vous n’avez pas suffisamment d’éléments pour mener votre étude ?
Il y a deux solutions pour pallier aux carences de données : soit augmenter la zone géographique, soit élargir le champ temporel. La première solution vous conduit à chercher dans un périmètre plus large des maisons comparables, la seconde vous permet de comparer les ventes qui se sont effectuées dans votre secteur pour des biens similaires sur des périodes plus longues.
Toutefois, il faut être vigilant quant au choix de vos données. Vous ne pouvez pas mélanger des prix nets vendeur avec des prix ayant des frais d’agences inclus. Il faudra veillez à déduire les frais d’agence et ne pas oublier l’éventuelle marge de négociation entre le prix affiché sur une annonce et le prix réel de la vente.
Sanâ Houssen
Expert immobilier